出租变买卖?遭遇土地“以租代征”怎么办?别认倒霉,方法告诉你

浏览:2967   发布时间: 08月29日

近几年,随着农村年轻人不断进城落户,以及打工收入远高于农业收入的情况下,现在的农业大多是由农村的老人和妇女在苦苦支撑。而为了防止农业接班人出现“断代”的情况,国家便开始鼓励适度规模经营。

表面看起来,把地租给别人领租金,对于大多数农民而言都是一件好事。可是,农民按每年每亩600元左右的价格将土地出租,可最后土地却被当作建设用地建成了厂房,农民再难要回土地的事儿,并非个例。而面对这种土地“出租变买卖”的问题,很多农民却不知如何解决。

其实,改变土地的经营模式及经营者,确实到了一个很关键的时期,毕竟,如果等到现在的种地主力,即农村的50后和60后种不动的时候,再谈土地经营,难免就有些晚了。而考虑到农民的土地承包经营权受到法律保护,同时农业收益又是很多农民赖以生存的收入来源,因此,土地流转问题不容忽视。

按理说,土地出租和买卖有着本质区别,但如果农民遭遇了土地“以租代征”,也不要自认倒霉。

自今年9月1日起,正式施行的《土地管理法实施条例》就对农用地转用作出了明确规定,即必须由当地的市、县自然资源等部门,拟定农用地转用方案,并将该方案层层上报且审核通过才行。而反观农村土地“以租代征”的情况,大多并不具备农用地转用审批手续。在这种情况下,农民就可以通过举报非法用地的方式,将自己的土地要回来。

与此同时,如果对方通过某些方法,成功获取了农用地转用审批手续,那么农民还可以通过第2个方法来解决,即以民事诉讼的方式,状告土地的受让方私自违约。因为土地的出租协议和买卖协议之间,有着本质的区别,前者可由农民自行决定,而后者就必须先将集体土地“国有化”后,才可流入市场。因此,通过告对方违约,农民也能要回自己的土地。

相比于一般的土地出租,农民更希望有一种新方式,让其获得更多的农业收益,也有不少年轻人想要利用土地返乡创业,对此国家采取了很多支持措施。

在《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的指导意见》中,国家明确表示将以试点的方式,逐步推行土地经营权入股,并让农民在让渡公司经营决策权的同时,享有优先分红的权利。这一措施,给那些后代不想种地,但自己经老去的农民,提供了一条新的出路,即以土地经营权入股的方式,获得一份比较稳定的收益。而这份收益要比一般的土地租金高。

除此以外,在《关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》中,国家也明确表示,各地可在乡镇国土空间规划和村庄规划中,预留不超过5%的建设用地机动指标,用于农村新产业新业态等用地申请。这一措施的出现,使得返乡创业的年轻人,可借助开办家庭农场这一途径,申请这部分新增建设用地,从而开展农产品深加工、经济作物种植、特色养殖等高收益产业。

总的来说,一旦农民遭遇土地“以租代征”,就可以通过以上那两种方法,要回自己的土地。值得一提的是,随着村庄规划的提速,如果农村年轻人能抓住机会,开办自己的家庭农场,那么未来的市场需求将会非常大。而农民最需要注意的问题是,如果“以租代征”的土地无法挽回,那么对方则需要按照土地征用的方式,给农民给予补偿。

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